ЖКХ и «спасение мира»: до и после народной реформы ЖКХ

Позвонил мне как-то знакомый предприниматель и рассказал в красках, как они у себя на работе «мир спасают». Оказалось, что речь идет о регулярной отправке ремонтных бригад на устранение аварий на городском водопроводе по просьбам мэрии и концессионера, не справляющегося с проблемой.

Сейчас муниципальные водопроводные сети переданы на 25 лет в концессию федеральному коммунальному холдингу. А до этого водопровод в течение 20 лет был в аренде у того же оператора. В результате сети настолько пришли в негодность, что приходится обращаться за помощью к сторонним подрядчикам.

Происходит бесконечное латание дыр в буквальном смысле этого слова. А поскольку оплата работ идет с большим скрипом, то откликнувшиеся на мольбы мэрии и концессионера предприниматели называют этот процесс «спасением мира».

Ситуация более чем серьезная. Точно так же обстоит дело с тепловыми и электрическими сетями. Помните зимний коммунальный коллапс в теплоснабжении, охвативший в той или иной мере все российские регионы в январе 2024 года? По его итогам не было принято никаких системных решений. Более того, кризисную ситуацию с теплоснабжением не признали системной проблемой! Поэтому коммунальный коллапс снова повторится и будет ещё более масштабным. И аномальные морозы для этого не потребуются.

Уже летом 2024 года при подготовке к следующему отопительному сезону проявились первые признаки надвигающейся катастрофы. Например, в нашем областном центре после планового отключения горячей воды на две недели коммунальщикам потребовалось ещё столько же времени на устранение аварий и возобновление подачи теплоносителя. Сотни разрывов, протечек на сетях, и в результате весь город в июле почти месяц сидел без горячей воды. При подключении отопления в начале октября ситуация по количеству аварий аналогичная. С их устранением уложились, правда, за неделю. Надо заметить, что теплосети в течение 20 лет находятся в аренде у того же федерального холдинга, что и водопровод. Вынашиваются планы о передаче сетей в концессию тем же лицам ещё на 25 лет.

Кроме проблем с отоплением и водой жители города начинают привыкать к регулярным многочасовым отключениям электроэнергии. Причина всё та же — износ электросетей и подстанций во многом благодаря уже знакомому вам федеральному коммунальному холдингу. Условия «сотрудничества и стратегического партнерства» с ним аналогичные: 20 лет аренды с переходом на концессию ещё на 25 лет.

В целом, ситуация в городском сетевом хозяйстве и системе жизнеобеспечения, думается, вам вполне понятна: не успевают в одном месте залатать, как в другом место ломается. И так по всей стране, но для наших чиновников всех уровней это почему-то не является системной проблемой!? Потому что не знают, что с этой бедой делать!

Однако позвольте напомнить слова, сказанные Д. А. Медведевым ещё в 2010 году: «Если ничего не делать, то через пять — семь лет наступит катастрофа» (из выступления Президента РФ Д. А. Медведева на заседании президиума Госсовета по реформированию ЖКХ и налаживанию его эффективной работы, г. Сыктывкар, 23 ноября 2010 г.). Или, например, оценку ситуации В. В. Путина восемь лет назад: «…Задолженность в сфере ЖКХ составляет около 937 млрд руб., отметил в январе 2016 года президент Владимир Путин, подчеркнув, что в коммунальной отрасли огромное количество «серых схем». Ну и что же, к 2024 году, наверное, уже всё исправили, устранили, наладили? Нет, конечно. Почти ничего за эти годы не сделано: сети обветшали ещё больше, задолженность в ЖКХ превышает уже 1,5 триллиона рублей и «серые схемы» никуда не делись. Тут впору честно говорить уже не о проблемах и даже не о кризисе, а о катастрофе и «спасать мир». Ну и как же это сделать?

«Реформа» российского ЖКХ: ретроспектива событий

По концептуальной теории управления (КТУ) при сотворении цели-образа задействуются два высших приоритета управления: мировозренческий и исторический (хронологический). Поэтому, прежде чем ответить на вопрос «что делать», совершим небольшой исторический экскурс.

Приватизация в жилищно-коммунальном комплексе (ЖКХ) и в энергетике началась в 2005 году, т. е. на целых 15 лет позже, чем во всех остальных отраслях. Почему так? Во-первых, эта сфера деятельности с точки зрения доходности была в лихие 90-е малопривлекательной. Были намного более лакомые куски бывшей общенародной собственности, а в ЖКХ — что было взять с обнищавшего в одночасье населения? Во-вторых, власть вполне обоснованно опасалась спровоцировать массовые социальные протесты, которых и без приватизации ЖКХ хватало.

Так или иначе, но приватизация и антинародная «реформа» в ЖКХ грянули в 2005 году с принятием нового Жилищного кодекса РФ. Муниципальные и государственные (региональные) предприятия единого жилищного комплекса начали передаваться в частные руки. В этом же году стартовала и «чубайсовская» реформа в большой энергетике.

Население в первую очередь столкнулось с исчезновением привычных городских жилищно-коммунальных участков (ЖЭУ) и появлением вместо них частных управляющих компаний (УК). В отличие от ЖЭУ они были изначально освобождены от выполнения каких-либо работ внутри квартир, ограничиваясь только «обслуживанием» дома в целом и выступая в качестве финансовых посредников в предоставлении жильцам тепла, воды, электроэнергии и газа, не имея к их производству и транспортировке по сетям ни малейшего отношения. При этом УК не забывали выставлять квитанции на оплату виртуальных услуг по тарифам и расценкам, которые не снились бывшим муниципальным ЖЭУ.

Городские администрации, подсобив «своим людям» зайти на образовавшийся частный «рынок» ЖКХ и сесть на его огромные денежные потоки, самоустранились от дальнейшего управления какими-либо процессами в этой хлопотной сфере. Население оказалось один на один с голодными хищниками, а ЖКХ моментально превратилось в черную дыру и баснословно прибыльную сферу для разного рода дельцов и откровенных жуликов, чем до сих пор и является. Вот и вся «реформа».

Следом за приватизацией жилищно-коммунального комплекса неминуемо началась грызня хищников за деньги населения и других потребителей. Это была война всех против всех, но сразу образовались две основные противоборствующих стороны: ресурсники (энергетические, в том числе генерирующие, сетевые компании и водоканалы) и управляющие компании. Главный вопрос противостояния: кто из них будет получать на свои счета и распоряжаться деньгами потребителей за отопление, электроэнергию, воду и газ? УК (управляющие компании) или РСО (ресурсоснабжающие организации)?

В этой битве «победили» ресурсники, за которыми стояли более крупные и влиятельные бизнес-структуры. Они смогли пролоббировать нужные изменения в законодательстве, предусматривая в нем прямые договоры и прямые расчеты населения с РСО за тепло, свет, воду, газ. Таким образом из цепочки от потребителя до производителя были исключены посредники в лице УК. Если бы этого не произошло в 2018 году, то система ЖКХ обрушилась бы, не выдержав коммунального коллапса в январе 2024 года, а может быть и ещё раньше. УК пришлось умерить свои аппетиты, но всё равно оставшиеся в их распоряжении деньги за «управление» и «обслуживание» домов сопоставимы с бюджетом любого города.

В целом, перенаправление денежных потоков напрямую на производителей имеет стратегическое значение и соответствует интересам большинства (населения, в первую очередь). Хозяева РСО руководствовались при этом, конечно, не интересами страны и тем более простых граждан — своих потребителей. Они банально спасали свои деньги от УК ради сохранения текущих операционных доходов и сверхприбылей в долгосрочной перспективе. Поэтому избежать коммунального коллапса всё-таки не удалось — он грянул по всей России в январе 2024 года. Перераспределение денежных потоков в пользу РСО оказалось необходимым, но явно недостаточным для наведения порядка в ЖКХ и «спасения мира».

Но для наших властей это по-прежнему не очевидно. Еще бы, если с самого верха дана неподлежащая обсуждению установка: «У нас всё хорошо, ничего менять не надо». Какие, например, были приняты стратегические решения после аварий на системах жизнеобеспечения зимой 2024 года? В. В. Путин, выступая с посланием к Федеральному собранию, сообщил о направлении 4,5 триллиона рублей на модернизацию объектов ЖКХ до 2030 года. В посте Ю. Пронько от 05.03.2024 на Царьграде прозвучал риторический вопрос: «Распил века в России или спасение?». Мол, прежде чем заливать отрасль триллионами, необходимо ликвидировать криминальные схемы, которые привели ЖКХ к нынешнему состоянию. От себя дополним, что на сегодняшний день в ЖКХ используют 34 типовые мошеннические схемы, перечисленные и описанные нами в Стратегии реформирования ЖКХ России. И устранять их надо все сразу и одновременно, иначе не сработает. То есть делать это надо системно, по указанной Стратегии, о которой расскажем чуть позже.

А сейчас резюмируем: ключевая проблема в ЖКХ заключается в неуправляемости этой отрасли, поэтому вкладывать в такую черную дыру триллионы бесполезно, всё равно толку не будет. Жизнь под девизом «одно латаем, другое ломается» продолжится, а дельцы от ЖКХ при этом распиле века сказочно обогатятся.

Если посмотреть на происходящее, используя исторический приоритет КТУ, то можно отметить, что в январе 2024 года ЖКХ России вступило в новый этап. Он характеризуется появлением в ЖКХ огромных государственных и народных денег (по триллиону в год в течение 5 лет!) на модернизацию сетевой инфраструктуры, которые подвергнутся «распилу» чиновниками вместе с частными бизнес-структурами, допущенными к кормушке. На этом этапе неизбежен запредельный рост тарифов на тепло, воду, электроэнергию, газ. Финансовое бремя во многом будет переложено на плечи населения. При этом не произойдет заметного улучшения качества коммунальных услуг, а количество аварий существенно не уменьшится.

Такая незавидная участь была уготована для граждан России ещё на старте антинародной «реформы» ЖКХ в далеком 2005 году. И она остается неизменной ПО СЕЙ ДЕНЬ и сохранится в будущем, если мы согласимся с ситуацией, что всё хорошо и ничего менять не надо. Но при этом нужно помнить, что по всем признакам после 33-х лет разворовывания народных и бюджетных средств в черной дыре ЖКХ эта система вплотную подошла к критической точке, за которой неизбежно последует техногенный кризис и тотальное разрушение всех систем жизнеобеспечения.

Реальной целью «реформы» в ЖКХ было обогащение частных компаний и их настоящих хозяев и кураторов через бесконтрольное ценообразование и распоряжение деньгами населения и других потребителей, вносимых в качестве квартплаты и платежей за коммуналку (отопление, вода, электроэнергия, газ). Для этого на законодательном уровне государство и муниципалитеты были отстранены от управления денежными потоками и предоставлением услуг, а также лишены возможности что-либо реально контролировать. А для населения предварительно была подготовлена «ловушка» в виде бесплатной приватизации квартир. Когда большинство людей стали собственниками своего жилья, то через новый Жилищный кодекс протащили лукавую норму, по которой размер квартплаты в каждом доме утверждают сами собственники-жильцы на своих собраниях. Лукавую, потому что простые жильцы никогда не смогут получить полную информацию от своей управляющей компании, чтобы проверить ценообразование их тарифов. Тем более жильцы никогда не смогут проверить реальные затраты и факт исполнения предусмотренных в тарифе работ.

Вот и получается, что право жильцов на определение размера квартплаты и контроль за её использованием носит полностью формальный характер и является отличным прикрытием для произвола и воровства для управляющих компаний. По факту, жильцы разобщены и не могут никоим образом повлиять ни на размер тарифов выполняемых работ и/или услуг, ни на их номенклатуру, объемы и качество, и даже на то, кто будет управлять их домом. А муниципалитеты никак не могут повлиять на ситуацию, даже сильно захотев, они просто лишены права голоса. Такое положение дел могло сложиться только при злонамеренном умысле истинных заказчиков и авторов «реформы» ЖКХ.

Слава Богу, что тарифы на всю сопутствующую коммуналку (тепло, электроэнергия, вода, газ) утверждают, в отличие от квартплаты, не сами жильцы, а государственные комитеты по ценам и тарифам в регионах. Но опять же, в этом процессе полно лазеек и прорех, поэтому в сфере ценообразования пышно расцвела коррупция. Посудите сами: если поставщики коммунальных ресурсов формируют заявки и обоснование своих же тарифов, которые сотрудники госкомитетов по объективным причинам не могут тщательно проверить, то о каком госрегулировании тут можно говорить?

В целом, нужно честно признать, что стоявшие перед «реформаторами» задачи по устранению государства (в первую очередь муниципалитетов) от управления ЖКХ в целом (как единой системой) и жильцов от управления своими домами, были ими успешно решены. В результате имеем то, что имеем: государство и граждане в сложившейся системе ЖКХ используются только в качестве донора и дойной коровы, а частный бизнес на этом обогащается.

Наш прогноз на ближайшие годы очень неутешительный. В предстоящие зимы высока вероятность повторения коммунального коллапса. В течение 5 лет, как уже было сказано, для населения неизбежен запредельный рост тарифов на тепло, воду, электроэнергию, газ. В эти годы в ЖКХ начнется и будет усиливаться борьба между различными бизнес-группировками за «освоение» триллионов на модернизацию инфраструктуры. УК обязательно воспользуются ситуацией и тоже резко повысят плату «за управление» под самыми разными предлогами. Например, в 2025 году УК будут ссылаться на налоговую реформу и введение для них обязанности по уплате НДС в размере 5–7%.

Самоуправление жильцов в ЖКХ почти полностью исчезнет, а институт ТСЖ (товариществ собственников жилья), в котором оно проявлялось, будет вытеснен из управления домами из-за недобросовестной конкуренции, рейдерских действий управляющих компаний и усиления административного, фискального давления на ТСЖ.

Таковы сложившиеся негативные тенденции в ЖКХ. Если эти закономерности срочно не изменить, то ЖКХ России неизбежно в ближайшем будущем придет именно к описанному выше катастрофическому состоянию. В какой части единого целого, коим является система ЖКХ, имеются шансы и есть смысл начинать изменения, если нет надежды реформировать всю систему? На этот ключевой вопрос нами найден ответ.

Управление домами – краеугольный камень будущей реформы
Напомним, что разрушительную антинародную «реформу» в ЖКХ начинали с изменений в сфере управления домами. Главное зло заключалось в замене муниципальных ЖЭУ, обслуживавших дома по заданиям и под контролем мэрии, на управляющие компании (УК), которые стали управлять домами формально по решениям жильцов (собственников квартир), а по факту — по своему произволу и бесконтрольно. УК по определению относятся к обслуживанию домов как к делу третьестепенному. Для них самое главное — замкнуть денежные потоки на себя, не допустить какого-либо контроля за своей деятельностью, иметь возможность использовать платежи жильцов по своему усмотрению.

Такая порочная схема стала возможной только при условии разобщённости жильцов дома, невозможности их объединения для отстаивания своих интересов. Что и было предварительно сделано через бесплатную приватизацию квартир. Затем на появившихся собственников квартир возложили всю полноту ответственности за содержание и ремонт не только своей квартиры, но и всего дома. Понятно, что каждый взятый в отдельности хозяин квартиры воспользоваться своими правами на весь многоквартирный дом никак не может. Поэтому он не может нести ответственность за содержание всего дома, так как хозяином дома не является. Так кто же де-факто является хозяином всего дома и распоряжается в нём всеми делами и особенно деньгами, собранными со всех жильцов в качестве некой дани? Этот реальный хозяин дома всем хорошо известен: управляющая компания (УК), а вовсе не жильцы — собственники своих квартир.

Однако жильцы всё-таки могут стать коллективными хозяевами своего дома. Для этого им нужно объединиться в некое сообщество. По действующему законодательству это можно сделать, только создав в доме товарищество собственников жилья (ТСЖ). При использовании других форм объединения, например, совета многоквартирного дома, не имеющего статуса юридического лица и реальных полномочий, хозяином дома всё равно остаётся УК, а не жильцы дома.

Поэтому единственной альтернативой произволу УК является объединение жильцов дома в ТСЖ. Насколько такая альтернатива реальна в сегодняшней ситуации в ЖКХ, и многое ли она позволит изменить в лучшую сторону во всей системе?

Чтобы кардинально изменить положение дел в интересах народа и государства, нужно двигаться по двум направлениям:

вернуть муниципалитетам возможность управлять предоставлением услуг и денежными потоками в ЖКХ городов; объединить жильцов многоквартирных домов, дав им право и возможность самим управлять своим домом, став его настоящими хозяевами, а не только каждого исключительно своей квартиры (ловушка бесплатной приватизации квартир и т. д.).

В настоящее время первая из указанных целей по возвращению в руки мэров возможности управлять ЖКХ города как единой системой не может быть решена. Хотя нами разработана соответствующая Стратегия реформирования ЖКХ России и подготовлены проекты документов, где подробно описано, как это можно сделать. Однако принимать нашу стратегию сейчас никто не собирается, и нам об этом доподлинно известно. Во всяком случае, даже на уровне региона и/или города ещё не нашлось ни одного мэра или губернатора, желающего реализовать Стратегию.

А вот вторая цель по объединению жильцов и управлению своими домами собственными силами вполне решаема даже в существующих условиях. Предпосылки к этому есть, и примеров эффективного самоуправления жильцов немало. Этот процесс может приобрести массовый и необратимый характер при условии устранения главных препятствий. Вот об этом и стоит поговорить поподробнее.

Управляющие организации (УК) — неудачный и лукавый термин. Жильцам нужны обслуживающие их дом организации, а не финансовые посредники в лице УК. Жильцы способны самостоятельно управиться с делами своего дома. Необходимо самоуправление. Это не прихоть и не абстрактный идеал, это насущная необходимость. Спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Суровая правда жизни в нынешних реалиях специфического капитализма, построенного на обломках СССР. Но по одиночке, сидя в своей квартире, ни одной проблемы не решить. Шанс есть только объединившись всем домом, всем вместе. Нужен лидер.

Это очевидные условия для изменения ситуации в каждом конкретном доме в интересах жильцов руками самих же жильцов. Но это лишь некие обобщения. Они нужны для осознания пути, по которому предстоит идти к нашей цели. Конечно, нужна и конкретика. Вот к ней давайте и перейдём.

«Три кита» в управлении домами: ТСЖ, ЕИРЦ и ГУО

Итак, начинать реформу в ЖКХ надо с изменения принципов управления домами:

отказ от главенствующей и безальтернативной роли частных управляющих компаний (УК); массовый переход домов в управление ТСЖ.

Какие существуют предпосылки для успешной реализации реформы управления домами снизу? Во-первых, имеются правовые основания для этого, закреплённые законодательно в том же пресловутом Жилищном кодексе. В нём прописаны три формы управления многоквартирными домами:

управляющими организациями (УК); товариществами собственников жилья (ТСЖ); непосредственное управление в небольших домах, где меньше 30 квартир.

Единственной реальной альтернативой произволу УК является объединение жильцов дома в ТСЖ.

Во-вторых, имеется богатый опыт успешного управления ТСЖ своими домами в сегодняшних реалиях, а также их предшественниками в лице жилищных кооперативов, существовавших ещё во времена СССР в различных формах на разных исторических этапах.

В рассматриваемый нами период после 2005 года движение по созданию ТСЖ разрасталось и набирало силу в 2007–2012 гг. В эти годы даже назначались показатели и критерии для оценки работы муниципалитетов и регионов по доле домов, создавших ТСЖ. Те, кто выполнял эти показатели, получали финансирование из федерального центра по программам модернизации ЖКХ. Ради выполнения показателей местная администрация организовала появление фиктивных ТСЖ, их ещё называют «ленивыми ТСЖ». У нас в городе, например, это были ТСЖ, созданные на бумаге в бывших ведомственных и заводских общежитиях, переданных на баланс мэрии. Но они все исчезли после получения жильцами этих домов права на приватизацию своих комнат, и дома вернулись в УК уже де-юре.

Но тем не менее, противодействие со стороны УК инициативным и активным гражданам, желающим объединиться в ТСЖ и вырваться из УК, в те годы было в значительной мере ослаблено. Одна только официальная пропаганда, что «ТСЖ — это высшая форма управления домами», дорого стоила. Как следствие, статистика зафиксировала в ЖКХ рост количества ТСЖ.

Но вот уже лет 10–15 как появление новых ТСЖ сначала замедлилось, а потом пошёл обратный процесс. Стимулирующие показатели по количеству ТСЖ и их доле в управлении домами давно никому не устанавливаются. Количество ТСЖ уже не входит в критерии для оценки работы муниципалитетов и регионов по реформированию ЖКХ.

На круглом столе 21 ноября 2023 года депутаты Госдумы констатировали, что в последнее время количество товариществ и кооперативов падает. По данным ГИС ЖКХ, в России под управлением ТСЖ, ЖК и ЖСК находится 53 тысячи многоквартирных домов, что составляет всего 5 процентов от их общего количества.

Сейчас речь идёт уже не об увеличении количества ТСЖ, а о сохранении этой «высшей формы управления домами» как таковой. На круглом столе зампред профильного комитета Светлана Разворотнева отметила: «Такую форму управления МКД важно сохранить, поскольку ТСЖ — авангард активных собственников, это люди, которые готовы проявлять активность». По итогам обсуждения депутаты сошлись во мнении, что ТСЖ может быть эффективным инструментом управления МКД, коллективным заказчиком услуг, а не формой УК.

В целом верно отметили представители законодательной власти, но они не затронули ключевые причины низкой активности граждан в создании товариществ собственников жилья. Не были названы эти причины и на высшем уровне в январе 2016 года, когда отмечалось: «… Общая задолженность в сфере ЖКХ составляет около 937 млрд руб. В коммунальной отрасли наблюдается значительное количество сомнительных практик. Имеются попытки переложить на население проблемы, которые накапливались в этой сфере годами, возможно, десятилетиями. Ничего не изменится, если граждане сами не возьмут контроль за ситуацией».

Ну что же, давайте это сделаем сами.

Проблема как раз в том и состоит, что граждане России не способны на самоорганизацию в форме ТСЖ по двум глобальным причинам, по которым УК действуют, по сути, полностью бесконтрольно.

По результатам социологического опроса, проведённого в ходе маркетингового исследования рынка управления домами в областном центре, выявлены следующие причины:

Психологическая. По этой причине старшее поколение людей, проживших молодые годы в СССР, всей своей жизнью отучено брать ответственность на себя, к тому же многие из них уже в преклонных летах и брать на себя это бремя не хотят. А молодое поколение, во-первых, этому никто не учит, а во-вторых, у подавляющего большинства из них совершенно другие устремления. Законодательная. Наличие в налоговом кодексе и других законодательных актах РФ обязанности для ТСЖ вести бухгалтерский учёт. Государство вынуждено содержать армию налоговых инспекторов и тратить на них бюджетные деньги для формального администрирования ТСЖ, которые, по сути, никакой коммерческой деятельности не ведут. А где взять столько бухгалтеров для каждого ТСЖ, да ещё и профессиональных? И оплачивает в конечном итоге всю эту бессмыслицу население. При этом государство тратит на налоговых инспекторов гораздо больше бюджетных средств, нежели получает от ТСЖ за их мизерную коммерческую деятельность, которая бывает чрезвычайно редко и далеко не у всех. Какой в этом смысл?

А вот если освободить ТСЖ от ведения бухгалтерского и налогового учёта, оставив только специальный учёт по расчётам с жильцами и поставщиками, а затраты на эксплуатацию и ремонты МКД вести в виде калькуляций, прямо установленных законом, то количество желающих возглавить ТСЖ весьма значительно увеличится.

Проекты соответствующих нормативно-правовых актов нами уже подготовлены, но не хватает широкой поддержки этих изменений от самих ТСЖ в лице их объединений в форме ассоциаций и от других общественных организаций по тематике ЖКХ. Единая информационная кампания по обращению в Госдуму РФ и к депутатам всех уровней, к руководству политических партий позволит, как минимум, заявить об истинных причинах стагнации самоуправления в ЖКХ на самом высоком уровне и начать их обсуждение.

Но пока решение об освобождении ТСЖ от бухучёта и искусственного налогообложения не принято, можно дать столкнувшимся с этой проблемой товариществам следующие рекомендации. Исходя из нашей практики, с ведением бухгалтерии в ТСЖ неплохо могут справиться сохранившиеся во многих городах единые информационно-расчётные центры. Функции по бухучёту для них будут органичным дополнением к их основному предназначению по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги. Рекомендуем передавать бухучёт к ним на аутсорсинг. Для ЕИРЦ это будет дополнительный заработок, а ТСЖ получит необходимую ему услугу более высокого качества и по более дешёвой цене. За счёт масштаба деятельности, централизации и автоматизации себестоимость расчётов и учёта в ЕИРЦ должна быть намного ниже, чем у нанятого ТСЖ бухгалтера.

Вернёмся к системным препятствиям, мешающим массовому созданию ТСЖ, которые не видят депутаты Госдумы. Второе, что нужно сделать для ТСЖ помимо освобождения от бухучётов и налогов, — это дать им гарантии, что их дома не останутся без профессионального технического обслуживания в случае отказа заключить с ТСЖ договор подрядчиков, оказывающих соответствующие услуги в конкретном городе.

Подобные проблемы очень распространены, так как частный рынок услуг ЖКХ на самом деле чрезвычайно монополизирован. Но даже при отсутствии сговора между УК и связанными с ними подрядчиками ТСЖ всё равно может столкнуться с проблемами при поиске исполнителя конкретного вида работ и/или услуг. Внешняя среда, в которой ТСЖ придётся работать, сама по себе весьма токсичная и агрессивная, о чём мы уже писали в этой статье. Оставлять простого жильца, выбранного председателем ТСЖ, один на один с этими угрозами неразумно и просто опасно. Такой подход недопустим. Где же выход?

В профессиональной среде в течение трёх – четырёх последних лет, начиная с обсуждения правительственного проекта Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2035 года, периодически возвращаются к вопросу о необходимости и предназначении гарантирующих управляющих организаций (ГУО).

На популярном в профессиональной среде интернет-портале тогда были растиражированы слова директора очень небольшой УК из Санкт-Петербурга, которая, видимо, по неопытности выдала «военную тайну», чего же на самом деле больше всего боятся УК. Сказала она буквально следующее: «ГУО – это возврат к единой системе ЖКХ, подотчётной государству.» Мол, этого никак нельзя допустить! Действительно, контроль со стороны государства (муниципалитетов) для присосавшихся к денежным потокам частных УК-паразитов смерти подобен.

Безусловно, все криминальные схемы, узкие места, неувязки-нестыковки и тупиковые ветки (в чёрные дыры-карманы) на пути денежных средств от потребителя к поставщику видны только при рассмотрении ЖКХ как единого целого. Яснее ясного, что эффективно управлять системой ЖКХ можно только как единым целым. Вот и получается, что с точки зрения УК возвращаться к единой системе ЖКХ категорически нельзя, а с точки зрения интересов народа и государства это надо делать обязательно и как можно скорее, чтобы избежать катастрофы и «спасти мир». Отличным инструментом для этого могут стать ГУО в связке с ТСЖ и ЕИРЦ.

Вот мы логически и подошли к выводу: ТСЖ, ЕИРЦ и ГУО – это «три кита», на которых должна строиться новая система управления домами взамен полностью дискредитировавшей себя системы с частными УК.

Реальные предпосылки уйти через ТСЖ от доминирования и произвола УК создаёт упоминание в правительственной стратегии развития ЖКХ до 2035 года о появлении ГУО в управлении домами. Посудите сами. В утверждённой правительством стратегии в ЖКХ предусмотрено появление ГУО? Предусмотрено. Постановление правительства РФ по ГУО должно появиться? Должно. Осталось в нём прописать самую малость: если жильцы принимают решение о создании ТСЖ, то их ТСЖ автоматически получает право и возможность заключить с ГУО договор, но не на управление домом, а на получение всех необходимых работ и услуг по техническому обслуживанию и ремонту. Имеются в виду аварийное обслуживание, уборка дворов и подъездов, обязательные работы по подготовке к отопительному сезону (промывка и опрессовка) и тому подобное. Более того, целесообразно возложить на ГУО подготовку договоров между ТСЖ и РСО на поставку в дом тепловой и электрической энергии, воды, газа, водоотведение и вывоз отходов (мусора).

Для появления новых ТСЖ и развития этой формы управления домами необходимо включить эти положения в готовящееся постановление правительства о ГУО. Об этом должны позаботиться существующие объединения ТСЖ и других общественных организаций в ЖКХ, обращаясь в правительство РФ, Госдуму РФ, к конкретным депутатам всех уровней, к руководству политических партий и так далее.

Кстати, если не найдётся ЕИРЦ, готового вести в ТСЖ расчёты, начислять жильцам квартплату и коммуналку, вести претензионно-исковую работу с должниками и вести бухучёт, пока его не отменят для ТСЖ, то все эти функции также следует централизовать в ГУО.

Чтобы лучше понять, для чего ТСЖ нужны ГУО и ЕИРЦ, приведём некие исторические параллели. В 30-е годы в СССР для эффективной коллективизации сельского хозяйства и помощи создаваемым колхозам была задействована система машинотракторных станций (МТС). МТС принадлежали и управлялись не колхозами, а государством. Но они работали по заявкам-заданиям колхозов, обрабатывая колхозные земли тракторами МТС. Кроме сельскохозяйственной техники (трактора, комбайны, автомобили и так далее) в МТС был, естественно, и весь необходимый персонал для её эксплуатации, ремонта и обслуживания: трактористы, водители, механики, ремонтники и прочее. Таким образом, с колхозов снималась вся эта головная боль с техникой, ГСМ и тому подобным. И расходы колхозов на использование сельскохозяйственной техники МТС были куда как меньше, чем покупка и обслуживание своего парка. Только за счёт централизации и эффекта масштаба при использовании схемы с МТС современная техника стала доступна для любого колхоза. Недаром Генри Форд — главный поставщик техники и технологий для СССР — считал Сталина великолепным управленцем.

В общем, ЕИРЦ и ГУО будут играть для ТСЖ ту же роль, что и МТС для колхозов в СССР сто лет назад.

С помощью ЕИРЦ и ГУО председатели ТСЖ (управдомы) будут освобождены от бремени ведения бухгалтерии, обслуживания дома своими силами и/или непростого поиска добросовестных подрядчиков на уродливом рынке ЖКХ и, в принципе, от всех функций, связанных с управлением домом и требующих профессиональной подготовки (юрист, экономист, сметчик, бухгалтер и т. д.). При таких раскладах желающих потрудиться в качестве председателя ТСЖ и/или управдома будет гораздо больше.

Но чем же он тогда будет заниматься? Управлением дома, ибо это совершенно отдельный вид деятельности. Давайте разберёмся и с этим вопросом.

Как известно из концептуальной теории управления (КТУ), управление любым процессом начинается с определения целей. Кто определяет цели, тот реально и управляет. Поэтому самое главное в работе председателя ТСЖ – это определение всего множества, всей совокупности целей по жизнеобеспечению дома, выстраивание их в определённой иерархии, что в КТУ называется определением вектора целей управления. Работу по определению целей нельзя делегировать никому и никогда. Её должен сделать сам председатель вместе с членами правления и самыми активными, конструктивными жильцами.

Начинать надо с опросов жильцов, выявления всех их пожеланий, расставить по ним приоритетность и очередность, всё образмерить и обсчитать. Затем обсудить на правлении получившийся список на очередной плановый период (год, квартал, месяц). Провести предварительные переговоры с подрядчиком (ГУО), ещё раз всё просчитать, составить вместе с экономистом план. Снова обсудить на правлении список целей и план их достижения, после чего выносить эти документы на собрание жильцов для утверждения.

В протоколе собрания будет список целей и план их достижения. Протокол автоматически становится заданием для председателя ТСЖ. Теперь ему предстоит организовать работу по выполнению всех запланированных работ. Председатель ТСЖ должен проконтролировать выполнение всех работ в доме. В заранее установленные сроки он должен отчитаться перед правлением ТСЖ и жильцами о результатах по каждой цели.

В итоге жильцы осведомлены обо всех работах в доме: кто, что и зачем делает? Вопросов «за что мы платим и куда ушли наши деньги?» больше ни у кого не возникает. Нет никаких посредников и никаких виртуальных услуг. Жильцы видят, что теперь они сами хозяева в своём доме и через своего председателя ТСЖ сами управляют.

Первоочередные задачи и рекомендации к действию

Как уже было сказано, единственной достижимой целью в российском ЖКХ по инициативе снизу на сегодняшний день является объединение жильцов в ТСЖ. Только так можно избавиться от произвола частных управляющих компаний и самим осознанно управлять жизнеобеспечением своего дома.

Но для массового появления ТСЖ в домах необходимо создать для этого благоприятные условия:

ВО-ПЕРВЫХ, освободить ТСЖ от ведения бухгалтерского учета и налогов.
ВО-ВТОРЫХ, гарантировать ТСЖ профессиональное техническое обслуживание дома и выполнение функций, связанных с управлением дома и требующих узкопрофессиональной подготовки (начисление платы, претензионно-исковая работа, экономические расчёты и так далее). Эти работы (услуги) для ТСЖ могут выполнить на договорной основе гарантирующие управляющие организации (ГУО) и информационно-расчётные центры (ЕИРЦ).

Таковы самые первые шаги, по сути, подготовка почвы для будущих системных преобразований в ЖКХ. Следующие этапы затрагивают уже всё городское хозяйство целиком, а не дом или группу домов. Имеются в виду городские сети тепло-, водо-, электро-, газоснабжения, расселение аварийного и ветхого жилого фонда, капитальный ремонт домов, благоустройство дворов и городских территорий и многое другое. Все этапы системных преобразований описаны нами в Стратегии реформирования системы ЖКХ России. Это серьёзный аналитический материал с пакетом первичных рабочих документов, начиная со стратегического плана и новых законов, поправкам к уже существующим, даже проекты постановлений правительства в нём присутствуют. При разработке Стратегии авторы в полной мере задействовали потенциал концептуальной теории управления (КТУ), используя её категории и принципы. Но, как уже было сказано, время для осуществления всей Стратегии целиком, без изъятий, ещё не наступило. Но можно и нужно уже сейчас сделать те первые шаги, которым посвящена наша статья.

К сожалению, никто во власти не видит главных препятствий для развития самоуправления в ЖКХ и расширения доли ТСЖ в управлении домами. Поэтому заниматься устранением указанных в нашей статье препятствий чиновники и депутаты пока не собираются. Следовательно, необходимо настойчиво обращаться с этими инициативами к депутатам, к руководству политических партий на всех уровнях: муниципальном, региональном и федеральном. И делать это не индивидуально, в порядке частной инициативы, а от имени объединений ТСЖ (ассоциаций и так далее) и любых других общественных объединений.

У вышеперечисленных лиц и организаций такое желание само по себе не возникнет. Чтобы оно появилось и началась реальная работа, активным гражданам, будь то председатель или член правления какого-нибудь действующего ТСЖ либо просто представитель жильцов, желающих создать в своём доме ТСЖ, необходимо обратиться к лидерам указанных организаций и убедить их в насущной необходимости продвижения предлагаемых инициатив.

Наша цель — помочь чиновникам прозреть и подсказать им правильный выбор, которого от них ждут и готовы всецело поддержать в народе.

А выбор на самом деле очень простой.

Если ничего не менять и оставить всё как есть, то нас ждёт запредельный рост тарифов, усиление произвола управляющих компаний, полное бесправие жильцов – плательщиков дани и в конечном итоге коммунальная и социальная катастрофа.

Если же начать решительно действовать и осуществить в ЖКХ системные преобразования, то в стране наконец-то появится реальный хозяин во всех домах, который очень быстро наведёт порядок на уровне дома, при условии, конечно, что государство не будет ему мешать и даже обеспечит благоприятные условия для работы. Таким настоящим хозяином могут и должны быть только сами жильцы дома, объединившиеся в ТСЖ. На этом краеугольном камне в будущем будет построена вся система ЖКХ, работающая в интересах народа и государства, а не монополистов и финансовых посредников.

Если кто-то согласен оставаться в чёрной дыре ЖКХ с риском оказаться в первых рядах в качестве жертв очередного коммунального коллапса, ободранными до нитки монополистами и разного рода жуликами, тот может ничего не делать и ждать, когда на самом верху самые дальновидные прозреют.

Тем же из вас, кто готов поддержать системные преобразования в ЖКХ, пора действовать и начать с тех первых шагов, о которых уже было сказано. А для этого надо самому увидеть корень проблем в ЖКХ и понять: что, как, почему и для чего следует делать в первую очередь. Иначе, как и о чём можно разговаривать с чиновниками? Получится разговор слепого с глухим. Поэтому надеемся, что наша статья поможет вам разобраться с причинами проблем в ЖКХ и сделать выбор, по какому пути пойти. Вот и получается, что в этом смысле «спасение мира» в ЖКХ начинается с каждого из нас!

В завершение ещё раз о самом главном: действуйте не по одиночке, а сообща! Объединяйтесь: на уровне дома – с соседями (хоть в чатах, хоть в группах, хоть как-то по-другому) и создавайте ТСЖ, затем на уровне ТСЖ объединяйтесь в городские и региональные ассоциации, клубы, иные сообщества ТСЖ, а затем выходите на федеральный уровень. Всем успехов на этом пути!

Автор статьи — Гончаров Вячеслав Борисович

Профессиональный управленец в ЖКХ и энергетике. Осуществил в областном центре стратегию, предусматривавшую появление в домах товариществ собственников жилья (около 100 ТСЖ) в качестве альтернативы монополии частных управляющих компаний (УК). В другом проекте обеспечил переход расчетов с потребителями в руки производителя тепловой энергии (ТЭЦ), исключив из цепочки от жильцов к ТЭЦ всех посредников, паразитирующих на денежных потоках. Успех этих стратегий обусловлен применением концептуальной теории управления (КТУ). Вершиной овладения мастерством управления автор считает разработку Стратегии реформирования ЖКХ России. Целью публикации статей и аналитических материалов автора является подготовка почвы для будущих системных преобразований, продвижение народной реформы в ЖКХ согласно Стратегии.

Источник: argumenti.ru